Ti sei mai chiesto quando un agente immobiliare può chiedere la provvigione?
Quando ha diritto il mediatore immobiliare alla provvigione?
Oppure, ti sei chiesto se è sufficiente che ti metta in contatto con la controparte e che firmiate una proposta d'acquisto? Queste domande sono fondamentali per chi compra o vende casa e spesso generano dubbi e incertezze. Vediamo insieme cosa dice la legge e cosa è cambiato di recente.
Quando nasce il diritto alla provvigione?
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431 del 13 novembre 2023, ha chiarito un punto molto importante: il mediatore ha diritto alla provvigione solo quando l’affare è davvero concluso.
Ma cosa significa “affare concluso”? Significa che tra le parti deve esserci un accordo così solido da poter essere fatto valere in tribunale per ottenere la vendita dell’immobile o un risarcimento in caso di mancato rispetto dell’accordo.
Se invece si firma solo un “preliminare di preliminare” – cioè una proposta d’acquisto che impegna a firmare un contratto preliminare vero e proprio in futuro – questo non basta per far scattare il diritto alla provvigione. La Corte ha infatti spiegato che:
“Il c.d. ‘preliminare di preliminare’, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive fasi della trattativa, senza abilitare le parti ad agire per l’esecuzione specifica del contratto o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile. Conseguentemente, non costituisce un ‘affare’ idoneo a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore” (Cass. civ., 13/11/2023, n. 31431).
In pratica, la semplice proposta d’acquisto non crea un vincolo così forte da far nascere il diritto alla provvigione.
Il valore legale del preliminare di compravendita: un contratto sinallagmatico
Per capire meglio quando nasce il diritto alla provvigione, è utile conoscere il valore legale del preliminare di compravendita, spesso chiamato anche compromesso.
Il preliminare è un contratto sinallagmatico, cioè uno scambio di obbligazioni tra le parti: chi vende si impegna a trasferire la proprietà dell’immobile, chi compra si impegna a pagare il prezzo concordato. Questo impegno reciproco è vincolante e crea un obbligo giuridico che può essere fatto valere in tribunale.
In pratica, il preliminare impegna entrambe le parti a concludere il contratto definitivo in futuro, definendo tutte le condizioni essenziali come prezzo, modalità di pagamento e tempi. Se una parte non rispetta l’impegno, l’altra può chiedere l’esecuzione forzata del contratto o un risarcimento.
Questo significa che il preliminare di compravendita ha un valore legale molto forte, perché crea un vero e proprio vincolo tra le parti, a differenza del “preliminare di preliminare” o della semplice proposta d’acquisto, che sono accordi meno vincolanti.
Perché questa distinzione è importante?
Spesso chi compra o vende casa può essere tentato di considerare ogni accordo firmato come definitivo e pensare che l’agente abbia già diritto alla sua provvigione. In realtà, questa sentenza tutela sia il cliente che il mediatore stesso, perché evita che si paghino provvigioni su accordi ancora “in fieri” o che potrebbero non concretizzarsi.
Questo significa anche che il mediatore deve accompagnare le parti fino a un livello di accordo che sia giuridicamente vincolante e che permetta di far valere il contratto in caso di problemi. Solo a quel punto nasce il diritto alla provvigione, che è la sua remunerazione per aver concluso l’affare.
L’importanza di un mediatore abilitato
Un altro aspetto fondamentale è che solo un agente immobiliare regolarmente abilitato può chiedere e ricevere la provvigione. Per essere abilitato, il mediatore deve aver superato un corso di formazione, superato un esame e risultare iscritto al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.
Cosa devi sapere in breve
- Il mediatore ha diritto alla provvigione solo quando l’accordo è definitivo e vincolante, non basta una semplice proposta d’acquisto firmata tra le parti.
- Solo il preliminare di compravendita è un contratto sinallagmatico che crea obblighi reciproci e vincolanti tra le parti.
- Solo un agente immobiliare abilitato, con il patentino e l’iscrizione al registro, può legalmente chiedere e ricevere la provvigione.
Domande per te
- Hai mai firmato un accordo con un agente immobiliare e ti sei chiesto se aveva diritto alla provvigione?
- Sei sicuro che il tuo agente sia abilitato e iscritto regolarmente?
- Vuoi evitare brutte sorprese e sapere quando devi pagare la provvigione?
Se hai dubbi o vuoi saperne di più, scrivimi nei commenti o contattami direttamente. Essere informati è il primo passo per comprare o vendere casa in tutta sicurezza!
Conoscere questi aspetti ti aiuterà a muoverti con più consapevolezza nel mercato immobiliare e a proteggere i tuoi interessi, evitando spese inutili e problemi legali.
geom. Pesante Guido
pesanteguido@progeocasa.it