Cosa succede se il proprietario dell’immobile decide di vendere la casa che fa da teatro al vostro contratto di locazione? Deve per forza raccontare tutto all’inquilino? E quell’inquilino ha sempre e comunque il diritto di dire “Ehi, aspetto io: la compro prima degli altri!”? Spoiler: no, non è così semplice.
Il diritto di prelazione: una chicca legislativa che non vale sempre
Ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392/1978, il conduttore (alias inquilino) ha un diritto che si chiama proprio diritto di prelazione. Suona elegante, ma in parole povere significa che, in certe situazioni molto precise, l’inquilino può vantare la priorità nell’acquisto dell’immobile.
Ma quali sono queste situazioni?
- La vendita deve avvenire alla prima scadenza quadriennale del contratto;
- Il proprietario deve possedere solo l’immobile locato più, al massimo, la propria casa dove vive. Se invece ha più immobili in giro per il mondo, la prelazione sfuma.
Quindi niente prelazione per tutti: non è un diritto universale, è una specie di club riservato a pochi eletti.
La Corte di Cassazione ci mette il cappello
La Suprema Corte (sentenza n. 5596/2014) si è proprio sbizzarrita a spiegare che il diritto di prelazione non è per tutti i giorni. Esiste solo quando:
- Il proprietario ha disdetto il contratto entro la prima scadenza quadriennale;
- E ha comunicato chiaramente l’intenzione di vendere l’immobile a terzi.
Se qualche passaggio manca, beh, niente prelazione.
Come si dice “voglio vendere!” senza fare casino
La comunicazione al conduttore deve essere seria e formale. Non basta un messaggino su WhatsApp o una telefonata distratta, serve:
- Una lettera notificata da un ufficiale giudiziario (sì, proprio come quelle catene antiche);
- Chiare specifiche sul prezzo richiesto e le condizioni di vendita;
- L’invito ufficiale a esercitare il diritto di prelazione.
L’inquilino ha 60 giorni di tempo per rispondere, sempre con atto notificato, offrendo le stesse condizioni di vendita. Se accetta, deve stroncare la dieta: entro 30 giorni deve versare il prezzo e firmare il contratto. Altrimenti, addio pretesa.
Ma esistono eccezioni? Ovviamente sì
Non ha diritto di prelazione chi si vede arrivare una donazione in famiglia o un’eredità, o se il bene passa a coniuge o parenti fino al secondo grado. Altro caso? La vendita non onerosa, tipo regali a destra e a manca, non attiva il diritto.
Se il proprietario scorda di avvisare…
Niente panico, l’inquilino può ancora esercitare il diritto di riscatto entro 6 mesi dalla registrazione della vendita. Per farlo dovrà:
- Procedere con una causa legale contro l’acquirente;
- Pagare il prezzo pattuito tra venditore e acquirente entro 3 mesi dalla prima udienza o dal giudicato definitivo.
In pratica, un gran casino, ma la legge lo permette per tutelare chi affitta senza perdere il diritto di comprare.
Schema Chiaro: Diritto di Prelazione dell’Inquilino
| Aspetto | Dettagli |
|---|---|
| Quando sorge? | Solo alla prima scadenza quadriennale del contratto. E Solo se il proprietario ha, oltre la casa dove vive, la casa affittata che vuole vendere. Se ha più appartamenti nessuna prelazione. |
| Chi deve comunicare? | Il proprietario deve notificare tramite ufficiale giudiziario. |
| Cosa deve contenere la comunicazione? | Prezzo, condizioni di vendita e invito a esercitare il diritto. |
| Quanto tempo ha l’inquilino per rispondere? | 60 giorni dalla ricezione della comunicazione. |
| Cosa succede se l’inquilino esercita il diritto? | Deve versare il prezzo entro 30 giorni dal termine di risposta. |
| Quando non c’è diritto di prelazione? | Vendite a familiari, eredi; donazioni; contratti non alla prima scadenza; proprietà plurime del locatore. |
| Se il proprietario non comunica? | Inquilino può esercitare diritto di riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione. |
| Procedura diritto di riscatto | Atto di citazione giudiziario contro l’acquirente; pagamento entro 3 mesi. |
In conclusione: il diritto di prelazione non è certo un abuso da fare quando si vuole, né un lasciapassare automatico. È un elegante equilibrio tra interessi del proprietario e tutela dell’inquilino, con tante regole da seguire alla lettera, pena cause legali e attese snervanti. Ma almeno, adesso, sapete di cosa stiamo parlando davvero!
geom. Pesante Guido
pesanteguido @progeocasa.it
REA MI 2768306